sabato 14 febbraio 2015

L'Amministratore di condominio: importante esecutore dell'assemblea

La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria nel caso in cui i condomini siano più di quattro (cinque) ed è la stessa assemblea dei condomini che provvede direttamente alla nomina.

Chi può fare l'Amministratore?
L'amministratore può essere scelto sia tra i condomini che come professionista esterno oppure da una società (la giurisprudenza più recente ha ritenuto valida la nomina di una società di fatto o di una società di persone come amministratore di condominio - sentenza della Cass. 24.12.1994, n. 11155). Non è necessario essere iscritti ad un albo specifico, ruolo od elenco professionale, né esiste alcuna incompatibilità o preclusione nella nomina. Possono essere previste limitazioni circa la persona e la durata dell'incarico unicamente nel regolamento di condominio.
La nomina dell'Amministratore.

Nel caso siano meno di quattro la nomina è facoltativa.
La nomina dell'amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più di quattro.
L'amministratore è nominato dall'assemblea condominiale. Se l'assemblea non provvede, su ricorso di uno o più condomini, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria (art. 1129, comma 1, c.c.).

La maggioranza per la nomina dell'Amministratore.

Perché la nomina sia valida è richiesta la maggioranza dei partecipanti all'assemblea e la presenza di almeno la metà del valore. Dette maggioranze sono inderogabili sia per la prima che per la seconda convocazione. In ogni caso la delibera deve essere adottata da almeno 1/3 dei condomini i quali dispongono di almeno 500 millesimi. La nomina e la cessazione della carica devono essere annotate in un apposito registro. Se, per qualsiasi motivo, l'assemblea non è in grado di nominarlo, l'amministratore può essere designato dall'autorità giudiziaria su istanza di uno o più condomini. Va sottolineato che per la nomina dell’amministratore l’assemblea dei condomini non può ricorrere direttamente all’autorità giudiziaria, se non ha prima verificato la possibilità di formare una maggioranza. Nel caso in cui le unità immobiliari siano più di quattro, ma appartengano a un solo proprietario o a più persone, ma in numero inferiore a cinque, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria.
L’efficacia della nomina ad amministratore non è subordinata all’accettazione da parte del designato.
Durata della carica
L'amministratore dura in carica un anno, e può essere riconfermato allo scadere di ciascun anno.
Il compenso può essere fissato anticipatamente in sede di nomina, od anche in sede di approvazione del rendiconto annuo.
In ogni caso, la prestazione dell’amministratore non si presume gratuita: la gratuità può sussistere solo quando sia stata espressamente prevista nell’atto di nomina.
In caso di cessazione dell’incarico, è consuetudine che l’amministratore continui ad esercitare i propri poteri finché non si provveda alla sostituzione con un altro incaricato. L’amministratore cessato dall’incarico può proporre, nell’interesse del condominio, azione per il recupero di somme non incassate nel corso della sua gestione.



venerdì 21 novembre 2014

Amministratore di condominio

Oggi essere garantiti da un Amministratore di Condominio specializzato, disponibile, qualificato e competente non è costato così poco:
70 euro (settanta euro) all'anno tutto compreso per condomino per le operazioni ordinarie.
Non aspettare, chiama senza impegno per un preventivo gratuito senza impegno.

Condensa e muffa nelle parete: risolviamo il problema

Il problema della muffa e dell'umidità nelle pareti di casa non è raro.
Questo problema si verifica quando l'eccesso di umidità contenuta nell'aria di casa si deposita all'interno della parete. Non riuscendo questa umidità ad evaporare o perche la parete è a nord o perche, per le caratteristiche di costruzione della parete (materiale), non evapora si crea la condensa e la muffa.
Per ovviare a questo problema si procede come segue:
1. si effettua il monitoraggio dell'umidità mediante un misuratore di umidità che per 2-3 giorni (o anche piu) registra i livelli di umidità. Una volta scaricati e visionati è possibile individuare il problema;
2. risoluzione del problema mediante aerazione naturale (si deve garantire una maggiore aerazione del locale);
3. risoluzione del problema mediante esplulsione forzata dell'umindità installando una ventola con o senza sensore di umidità;
4. risoluzione del problema mediante realizzazione di cappotto termico al fine di rendere meno fredda la parete.
Per informazioni chiamate senza impegno per un preventivo gratuito e senza impegno 3473806039.

venerdì 10 ottobre 2014

Certificazione energetica a 150 € invece di 280

Il servizio comprende
  • sopralluogo del professionista anche se discrezionale nel decreto ministeriale n. 63 del 04/06/2013
  • individuazione delle caratteristiche degli impianti dell’edificio e rilievo delle superfici disperdenti
  • registrazione presso il catasto regionale
  • rilascio del certificato energetico APE (attestato di prestazione energetica)
  • invio della certificazione alle regione Sicilia
  • compilazione del piano di miglioramento con l’elenco degli interventi da eseguire per migliorare le caratteristiche tecniche dell’abitazione VIME (valutazione interventi di miglioramento energetico, dove richiesto)
  • consulenza energetica volta a ottenere risparmio sulla bolletta (su richiesta)
La certificazione energetica può essere utilizzata anche come strumento per il mercato immobiliare, così da poter individuare con precisione l'effetivo consumo di un immobile che si sta per acquistare.

sabato 22 marzo 2014

Via alla riforma del catasto: i metri quadrati sostituiranno i vani

Con il decreto fiscale viene avviata la tanto attesa riforma del catasto. Con il decreto viene previsto che entro un anno verranno definite le modalità di riforma per passare dall'attuale definizione della consistenza di un immobile espresso in vani ai reali metri quadrati. Verranno definiti il valore patrimoniale e il valore di mercato al metro quadrato.

giovedì 6 giugno 2013

APE sostituisce ACE

E' entrato in vigore il 6 giugno 2013 il decreto legge n. 63/2013 che va a modificare il primo decreto in materia di contenimento energetico n. 192/2005.
Questo decreto prevede la sostituizione dell'ACE, Attestato di Certificazione Energetica, dall'APE, Attestato di Prestazione Energetica.
Occorre predisporre l'APE per gli immobili in vendita e in locazione, pena sansioni amministrative non previste nei precedenti decreti legge.
Tale decreto va a modificare i decreti legge nazionali. 

martedì 2 aprile 2013

Documenti necessari per la Certificazione Energetica


L'Attestato di Certificazione Energetica, obbligatorio per le vendite di immobili e per gli affitti, necessita di una quantità di dati importante.
Tale quantità di dati si divide in due categorie:
1. dati amministrativi: che riguardano l'immobile in quanto oggetto di proprietà;
2. dati tecnici: che riguardano la parte termica dell'immobile.

Al fine di rendere semplice ed immediato il reperimento di questi dati, pere facilitare la ricerca degli stessi, di seguito si riporta un elenco dei documenti/dati che occorrono.



Atto di proprietà dell'immobile copia leggibile
(repertorio, data di registrazione, nominativo del notaio);

Dati del proprietario fotocopia documento di identità valido
(nome, cognome, indirizzo di residenza, codice fiscale e un recapito telefonico);

Dati catastali mediante visura catastale con data anteriore massimo di 7 giorni
(Particella, Foglio e Subalterno);

Planimetria catastale con data anteriore massimo di 7 giorni
(Planimetria catastale o altro documento equivalente);

Libretto della Caldaia
(sia che l'impianto di riscaldamento è termoautonomo sia che l’impianto è centralizzato);

Millesimi per il riscaldamento
(nel caso di riscaldamento centralizzato);

Schede tecniche dei serramenti o di altri sistemi termofisici presenti all'interno dell'edificio da certificare
(se sono stati sostituiti recentemente);

Concessione edilizia/permesso di costruire/autorizzazione edilizia/DIA
(per definire l'immobile urbanisticamente);

Relazione Tecnica (ex Legge 10)
(nel caso in cui l'immobile sia stato realizzato successivamente al 1991 e si disponga di tale documentazione o si possano rintracciare i costruttori/progettisti).

venerdì 29 marzo 2013

Buona Pasqua





Sinceri Auguri di Pasqua di resurrezione.

Filippo Sfragara

venerdì 1 marzo 2013

Amministrazione di condomini: trasparenza di gestione

E' stata approvata la riforma del condominio.
La riforma di una disciplina che risale al 1942 rende agevoli le maggioranze assembleari, piu moderna l'uso delle parti comuni, piu stringenti gli obblighi degli amministratori di condominio.
La riforma introduce notevoli provvedimenti e cambiamenti positivi. 
La prima che voglio trattare è la "trasparenza di gestione" che l'amministratore deve adottare.
Viene introdotto l'obbligo di aprire un conto corrente intestato al condominio, così da avere la traccibilità di tutti i pagamenti. 
L'amministratore deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio e non deve essere protestato. Deve aver frequentato un corso e l'assemblea puo chiedere una polizza a garanzia del suo operato.
L'amministratore rimarra in carica senza la necessità di riconferma e può essere licenziato a scadenza annuale o su richiesta di un condominio se sono emerse GRAVI IRREGOLARITA' FISCALI E CONTABILI. Dovrà indicare il suo compenso al momento della nomina*.
Con l'era di internet, basterà la maggioranza degli interventui con la metà dei millesimi per autorizzare la realizzazione del sito del condominio con accesso individuale e protetto per consultare rendiconti e documenti. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito sono a carico dei condomini**.

* Il sottoscritto redigge, stampa, firma e timbra un preventivo con l'elenco e la descrizione di tutte le attività di quel preventivo, al fine del rapporto di trasparenza e fiducia tra Cliente e Professionista. 
** Il sottoscritto con una esperienza decennale nel realizzare e gestire siti web, domini, forum, blog (come quello dal quale stai leggendo questo post), garantisce professionilità con costi sempre contenuti.

Il sottoscritto, prevede una gestione dei contratti di manutenzione mediante gara di appalto da per ogni categoria di lavori: edile/elettrico/termico.
Le Ditte che vengono accreditate nella gestione della manutenzione del condominio sono ditte che rispettano determinati requisiti di affidabilità che garantiscono la gestione ottimale e la qualità degli interventi di manutenzione. Permettono di conoscere, anticipatamente, il costo di un intervento con un preventivo scritto che verrà analizzato dal sottoscritto con l'assemblea conodminiale.
Tale gestione garantisce i migliori risultati.

GARANTE PRIVACY: illecito invio di e-mail commerciali senza il previo consenso.

Il Garante per la protezione dei dati personali ribadisce la linea dura contro l’invio indiscriminato di fax ed e-mail commerciali eseguito senza la previa acquisizione del consenso dell’interessato, ovvero del destinatario del messaggio. Anche se i dati sono estratti dalle Pagine Gialle o dai registri pubblici, quando si usano sistemi automatizzati è obbligatorio acquisire prima il consenso dei destinatari. Continua l’azione del Garante contro lo spamming e il marketing disinvolto.

L’Autorità ha vietato l’ulteriore trattamento illecito dei dati personali a cinque società che inviavano pubblicità tramite fax e posta elettronica senza il preventivo consenso degli interessati. Il Garante è intervenuto a seguito delle segnalazioni di alcuni utenti che continuavano a ricevere e-mail e fax indesiderati nonostante non avessero mai manifestato alcun consenso all’uso dei loro dati per questo scopo.

Lo società coinvolte (due inviavano lo spam tramite posta elettronica [doc. web nn. 1597151 e 1597146], tre tramite fax [doc. web nn. 1597163, 1601506 e 1601475]) in alcuni casi fornivano l’informativa e la richiesta di consenso contestualmente all’invio del primo fax o della prima e-mail che avevano già un contenuto di carattere commerciale.

L’Autorità ha ribadito, invece, che l’uso di sistemi automatizzati per inviare messaggi promozionali, anche quando si tratti di dati estratti da elenchi categorici o da albi, impone la preventiva acquisizione del consenso da parte dei destinatari. Alle cinque società è stato dunque vietato l’ulteriore trattamento illecito dei dati degli utenti interessati, i quali non potranno dunque più essere disturbati. La mancata osservanza del divieto del Garante espone anche a sanzioni penali.

Fonte: Anti-Phishing Italia – www.anti-phishing.it

Gli "spammer" rischiano il risarcimento danni

Gli "spammer" rischiano il risarcimento danni
Il Garante ha riaffermato il principio riguardo ad un caso di invio di fax non richiesti

Il destinatario di fax, e-mail, sms e mms indesiderati può rivolgersi al giudice civile e chiedere un risarcimento per la lesione dei propri diritti. Lo ha affermato in un recente provvedimento il Garante, di cui è stato relatore Giuseppe Fortunato, che prosegue in questo modo nell'azione di contrasto allo spam. L'Autorità ha vietato l'uso illecito di dati personali a fini di marketing ad una società che inviava in modo sistematico e ad una molteplicità di persone, materiale pubblicitario e comunicazioni commerciali senza il consenso dei destinatari. La società raggiunta dal provvedimento di divieto non potrà più utilizzare i dati personali in suo possesso. Numerose irregolarità erano infatti emerse nel corso degli accertamenti svolti a seguito di alcune segnalazioni nelle quali si lamentava l'invio di fax indesiderati da parte di una società che promuoveva prodotti e servizi per conto di altre aziende. Nel definire il procedimento il Garante ha ribadito che inviare fax commerciali, senza aver prima ottenuto il consenso informato dei destinatari, comporta un trattamento illecito. Non solo: lo spam può causare danni al destinatario. Nel caso di invio via fax, tale danno può consistere, tra l'altro, nella perdita di tempo, nell'uso indebito della carta, del toner del suo apparecchio e nel disturbo provocato dalla comunicazione indesiderata che tiene occupato l'apparecchio.

La società, dal canto suo, si era giustificata asserendo di inviare fax commerciali solo a soggetti economici i cui numeri sarebbero reperibili sugli elenchi categorici (es. Pagine gialle, Pagine utili). Il Garante ha spiegato che, anche nel caso si utilizzino tali elenchi, non vi è possibilità di un invio senza consenso quando le comunicazioni commerciali sono effettuate con particolari modalità (via fax, posta elettronica, sms o mms o chiamate vocali mediante operatore automatico).

"Le comunicazioni non desiderate, siano esse quelle effettuate via telefono, fax, o quelle elettroniche via sms, mms, e-mail – afferma Giuseppe Fortunato – rappresentano oggi le forme più invasive di disturbo nella vita quotidiana di utenti e consumatori. È un fenomeno che va combattuto per liberare le reti di comunicazione da chi le ingolfa solo per proprio profitto. In questa battaglia di civiltà il Garante ha proceduto ad ispezioni tramite Guardia di Finanza, ha denunciato alla magistratura i responsabili, ha comminato notevoli sanzioni e su questa strada proseguirà nella difesa dei cittadini in maniera sempre più incisiva."

Dalla NewsLetter N. 299 del 4 gennaio 2008.